「问道赞吧」如何展望下半年房地产行业以及地产股机遇?-巨牛配资
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「问道赞吧」如何展望下半年房地产行业以及地产股机遇?

2019-12-11 13:09:50 配资平台 郑州期货配资 总字数:5914推荐阅读时间2分钟

「问道赞吧」如何展望下半年房地产行业以及地产股机遇?1.1 近期市场总结

1.1.1 土地市场

我认为4月我参加华泰电话会议的时候,最准确的判断是土地市场6月开始回落,因为3、4月的土地市场特别火爆,当时从中央到地方,从企业到行业都特别关注。但是我的判断是3-5月年底都可以供货,所以大家的积极性比较高。问道赞吧6月一方面供货的可能性越来越小,另外土地价格上升之后也会使大家犹豫。

没想到在5月的时候政策有所收紧,造成土地市场在6月回落。6月土地市场压力还是蛮大的,成交规模同环比都缩减,环比缩减可以理解,因为5月市场相对更好一些。但是同比缩减我觉得问题更大一些,因为去年6月已经是土地市场开始回落的一个征兆,问道赞吧去年6月土地市场已经有一些疲软了。今年6月比去年6月还要差,说明今年整体的市场这块压力是比较大的。再倒过来谈另外一个问题,房地产开发投资增速这个宏观指标我判断接下去马上要开始回落了,下半年的数值应该回到二位数以下,甚至在四季度的时候回落的速度还会加快。

回到土地这个话题上面,我觉得土地市场可能在7、8月也比较有压力,但不会像去年那样。去年从6月开始投资这块是逐月下滑,到去年年末几乎是一个冰点,我觉得这个不会出现,基本上7、8月可能就稳住了,9月开始同比可能会持平或略有上升。

再看土地溢价情况,土地成交是下跌的,但是由于受到部分一线城市和二线城市重点土地的推出,问道赞吧所以目前地价持平略有上升,但是溢价率除了个别城市(深圳6月有一些地王)之外,多数城市土地溢价水平也在缓慢回落。中央最近不用再过于担心地价的问题,接下去的政策我个人认为可能会随之略微宽松一些,至少不会像5月那么紧张,这是关于6月土地市场的情况。

1.1.2 成交市场

6月一手房比我想象当中差。因为6月大家都要冲指标,所以大家可以看到规模房企实际上6月还冲了一波,但是具体到城市环比都有所下滑,特别是一线城市环比下滑20%左右,这个是登记备案的数据。二三线城市环比基本持平,问道赞吧过两天可能还会有更加准确的数据出来,目前是快报数据。这说明一手房市场没有想象中好,因为大家都在6月冲指标的话,最后反映在登记备案上面往往会滞后一点。上半年一手房的主要压力我认为在于供应,由于去年下半年投资大幅度缩紧,造成今年上半年供应相对应大幅度的缩减。我认为今年要到8月之后供应才会跟上来,因为今年也是2月底3月初的时候才开始加速。在这种情况下,这段时间市场相对来说压力比较大。

二手房更加明显,大多数城市6月二手房成交同环比都有所下降,北京、杭州同比下降超过30%。今年3月之后的小阳春延续时间有限,问道赞吧目前市场又进入相对僵持的状况。7月的成交不会太差,因为6月底赶了一波卖房,很多量会集中反应在7月上面。但是8月从城市的成交数上整体来说可能会差一点。

1.1.3 企业情况

从企业的情况来看,几乎所有规模房企6月都冲了一波销售,其中增长幅度排在前5位的分别是碧桂园、万科、保利、恒大、融创。碧桂园820亿,环比涨16%,万科也是环比涨16%,保利环比涨40%,恒大6月没有顶住,持平略跌一点,融创也涨13.9%。从这些企业的实际情况来看,大多数30强房企6月都是比5月有了比较大幅度的增长,只有两三家房企6月比5月略差一点。

我们也可以看到有一部分房企发展速度更快一些,特别像今年一路猛冲的保利,6月仍然延续这种情况,排名已经排到恒大前面去了。这个是我一直坚持的观点,这一轮房地产发展过程中我更看好央企,保利、中海、华润,这些央企表现都还是非常不错的。问道赞吧另外值得一提的是招商、华润、金茂单从6月的销售情况来看,分别排在10、11、12位,表现非常出色。

从上半年整体的销售情况来说,虽然增速没有去年那么快,明显放缓了,但还是保持增长,我们还是能看到规模房企在今年整体市场总量不给力的情况下平稳上升,集中度还在进一步增加。但是就像我前面说的,冲刺后数据还是有降温,问道赞吧集中度上升速度、规模房企增长速度都慢下来了。

除了我刚才说的那些央企之外,我们还是看到一部分房企表现更加出色。提出全年业绩目标的30多家房企上半年目标完成率在40%以上,像宝龙、中海、中骏、越秀、正荣、金科、金茂、保利、阳光城(7.270,0.17,2.39%)都超过了目标的一半。考虑到很多房企供货大多集中在下半年,上半年业绩完成率在35%-40%比较正常,如果能达到一半,今年铁定要超过销售目标。完成40%以上的房企我认为完成目标没有什么问题。40%以下要个案分析,看他们的供货情况。问道赞吧总的来说,上市公司表现还是比较正常。

单纯从销售上来说增速最快的是保利,第二是阳光城,第三是佳兆业,前两年做了很多调整之后,今年整体增速比较快。还有一个可能大家关注比较少的是华发,今年表现非常不错,上半年销售增长70%左右。

1.2 下半年判断

对于下半年,我觉得有可能出现和今年上半年有点类似的走势,有起有落有波动。

7月相对来说压力更大,不看政府数据,单纯从企业层面来说,问道赞吧因为政府数据很多都是6月卖了之后7月份登记备案的,对于房企来说7月是淡季,类似于今年的1月。

8月可能一开始淡一段时间之后会慢慢起来,主要是供应会增加,所以市场会慢慢起来。

9月又会达到相对高点,可以参考3月的状况,但是市场会不会同步配合到这种程度,我觉得不一定,但是量会集中爆一下,无论是供应还是成交都会有一定程度上升。

四季度供货肯定充裕,要从整体市场层面判断和分析。我觉得四季度有点像今年二季度,问道赞吧整体市场再往上冲的难度很大,但是基本上可以保持这样的整体规模,绝对不会出现去年下半年的状况。但是也不要认为9月市场回升之后,四季度再进一步爆发,这个我觉得很难。

宏观数据压力会更大一些,特别是房地产销售,还有开发投资。开发投资增速铁定逐月下滑,房地产销售面积压力也很大。土地市场压力更大,因为从目前情况来看,今年投资情况还是很一般,下滑幅度还是比较大的。

另外,分化仍然会继续,问道赞吧既包括城市间的分化,也包括城市内的分化。城市间分化大家今年都已经看到了,相对来说一线二线强三线和城市圈三四线整体表现好一些,剩下的中西部、东部三四线表现弱一点,但是没有我们想象中那么弱。我们今年看了几个日销超过10亿的盘,基本上都是在远郊四五线的地方,或者是二线城市边缘的地方。所以从这些角度上来讲,我觉得今年的市场可能会更加复杂,更加多变,但是不会出现猛上或者猛下的局面,波动几乎每个月都有。所以要看的更短一些,我现在都不敢看太长时间的市场趋势,看一个季度,最多看半年,我觉得会看的更准确一点。当然好的方面是下半年政策面又会回到相对宽松的状况,也不一定会放松,但是不会有大的限制性政策出台。执行面可能也会保持最近这段时间的状况

近期地产股市场关注度重新提升,我们重新强调下我们对地产板块的观点。A股地产股从今年4月到现在已经调整了2个多月的时间,背后的原因还是在于4月以来重点城市政策趋严以及从5月份开始融资环境的边际收紧,4月到现在整个地产股普遍都估值调整了20%-30%,甚至更多。

我们认为进入三季度后地产板块又将迎来新的布局期:

1、政策边际很难更严。现在监管层面关注两个方面,一个是重点城市房价涨幅,另外一个是部分城市的地王现象,这些都可以通过因城施策甚至一司一策这样的方式去针对性调控,这也是近年来一贯的思路。我们认为从二季度重点城市调控升级以及部分房企融资收紧之后,三季度很难再出现更加严厉的政策,问道赞吧虽然很难大幅放松,但在力度上可能会趋于平稳,内容上可能更多的是深化或者复制。

2、拿地力度下降会持续驱动投资回落。我们认为随着三季度市场热度回落,加上融资环境边际收紧,房企在三季度拿地力度也会回落,从而带动房地产投资增速下滑,在这样的环境下其实监管压力也会有一定改善。

3、三季度可以关注流动性的变化。我们认为近期一些城市房贷利率有所收紧,可能更多是阶段性现象,下半年只要宏观流动性改善,市场利率能够回落,贷款利率不具备持续上行空间,从而支撑市场需求。

我们认为经过一段时间调整后,问道赞吧地产股已经进入一个比较好的时间点,也是去年10月以来的第二轮买点。优先建议关注具备融资优势的龙头房企,如万科等。其次选择拥有快速周转和去化能力的房企,如中南建设(9.200,-0.02,-0.22%)、华发股份(8.600,0.13,1.53%)等。

Q:您怎么看下半年,不同城市层级的走向,一二线下半年怎么走,三四线怎么走?我们上个月跑了中西部十几个城市,也观察到中西部二线城市还是比较好的状态,像西安也在出政策,但是有一些三四线城市也开始回落,所以下半年您怎么看这种节奏或者是市场的分化?

A:首先这个市场不会出现明显下行,个别比如7、8月稍微下一点,这种很正常,但是整体下滑不太会。包括土地市场,可能7、8月差一点,但是9月之后还是会正常投资,比去年同期要好一些。分化的问题我前面讲到了,肯定存在,但是那些所谓的三四线没有我们想象中那么差。主要原因很简单,问道赞吧一旦市场成交回落,供应也会相应回落,供应回落了市场就不会出现踩踏事件,不会说今天市场差大家还拼命往外抛盘。从最近来看前50个城市基本占60%以上的销售金额,所以只要这些城市市场规模能够保持住,整体市场就不用太过担心。长三角三四线都还可以,没有特别差的,差了一段时间6月又回来了。珠三角比长三角差一点,但是还过得去。中西部和东北可能更差点,但是不会出现去年下半年或前几年那种三四线完全没有市场的状况。

Q:三四线商品房库存如何变化?

A:库存整体还可以,四线数据比较少,但是从一二三线主要城市来看都还在可控范围内,问道赞吧基本上都是一年以内的去化周期。库存同环比都在上升,这是事实,但是城市的去化周期都在12个月以内。三四线城市供应也在下降,所以库存增长不是那么明显,没有到拉警报的程度。当然目前6月不是所有的三四线城市都有数据,所以还要等几天看看,至少1-5月的数据还没有到特别紧急的时候。

比如徐州,徐州库存大概在1000万方左右,环比增长7%,同比增长100%,问道赞吧但是消化期也就10个月,虽然比5月和去年同期都增加了,但是10个月还算在一个安全的范围内,这是典型三四线城市的状况。另外像海口,消化期还减了一点,他目前的库存在海南市场不太好的情况下,反而减了20%。现在情况比较有意思,虽然整体库存上有压力,但是单独城市具体去看去化周期的话都还可以接受。

Q:今年棚改计划量砍半,上半年实际量大概有多少?

A:目前拿不到实际完成相关的数字,上半年各省市棚改相关的情况,在7月各省市有关会议上面一般会报一下这个数字,还要再去统计。

我做过大致预测。目前报上来的计划量和去年的完成量相比是腰斩的,问道赞吧去年完成量确实是高的,按照三年1500万套的情况来看,按理来说每年500万套,去年做了600多万套。如果参考去年620万套,今明两年应该是450万套左右的量,因为一共才1500万套。按照450万套来说他不叫腰斩,300万套相对450万套只是下降1/3,比应该要的数字掉了1/3,这是一个方面。

另外一个方面,历年计划数和完成数相比,完成数都远超计划数,所以我认为今年完成数也很可能超过计划数。我觉得超过450万套有点困难,但是400万套以上,就是比计划量再高100-150万套问题应该不大。

第三我们要考虑到棚改之外还有旧改,旧改这块主要集中在一线城市和部分二线城市,像上海一个旧改就是好几千户,全年旧改有好几万户,这些城市补掉了一线和部分二线城市中所谓没有棚改的问题。

总的来讲,问道赞吧今年棚改数字比去年下降是铁定的,对市场有影响也是铁定的,但是没有大家想象那么大。我们统计了二三四线城市有多少比重棚改过来买房的,大概在20%左右。如果下降5%-10%,10%已经是极值了不太可能,如果下降5%影响幅度也是有限的。

年初的计划数可以参考,怎么参考呢?我认为要单个省去看、单个城市去看,棚改规模大且下降幅度特别大的省市影响比较大,但很多城市确实下降30%-60%,但本来就只有几万套,可以不用考虑他对市场整体的影响。有几个省本来有几十万套,下降幅度又比较大,受到影响会多一些。

Q:今年PSL停发了,现在棚改资金来源可能就靠专项债,一共就2万多亿,棚改最多可能就一万亿,这个量比之前少了挺多的,所以从这个来看,我觉得腰斩的可能性还是有的?

A:棚改的问题还不仅仅是一个棚改的问题,还牵扯到固定资产投资、开发投资等等一系列问题,和GDP也有关,问道赞吧棚改的量上去,GDP也可以拉上去,所以我认为还是比较复杂的。各个省市去年一开始也说没有钱,4、5月的时候国开行收紧棚改审批权,就说棚改货币化的钱要降,结果到年底棚改还超了。所以这些我个人认为都不是问题,在过程当中都会发生变化。

Q:请教一下一线城市办公物业的供给情况,包括今年上半年以及下半年到明年的展望?

A:办公今年压力比较大,供应数据我还没有拿到,但是从之前租赁的情况来看是在下滑的,像深圳反应更加明显一点,北京、上海中心城区出租率往年都有上升,今年没有上升,租金也没有上升,非中心城区空置率都在上升,所以今年办公市场不是特别好。一线已经疲软,二三四线今年非常差,所以今年不看好办公市场。

办公市场完全和经济相关,要等经济整体复苏或者回稳才会增加办公楼的需求。问道赞吧今年金融也不好,我们上半年参加过一个座谈会,听完前面的那些我觉得房地产还是表现最好的行业,每一块产业代表都说今年特别差,房地产还能够保持规模就已经很不容易了。所以等到其他各块至少都回稳,写字楼市场才会稳下来。一般的二三四线哪怕经济回稳,我也不看好写字楼市场。一线还可以,一线中心城区总的来说问题不大。

Q:下半年房企拿地决策和思路上会有新的变化吗?

A:目前大家还是谨慎投资,因为之前有些公司因为拿地比较积极被点名了,无论是点到的还是没有点到的,都会当心一点,所以6月回落,7月还是会保持这个谨慎投资。因为规模房企本身还是要不断投资,要不断买地,所以我认为他的战略不会改变,货不够了就要买,最近价格回落就可以进,只要单个土地有收益就可以拿。而且现在大多数采取合作的方式,有几家公司上半年拿的所有地全是合作的,这已经成为未来的潮流。我觉得6、7月土地市场本身就要下降,再加上政策面的推波助澜,问道赞吧发酵会更明显一点,之后还会慢慢恢复正常。


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